van kantoorgebouw naar woning

ingenieur-architecten VUB onderzoeken mogelijkheid

Brussels bouwmeester Kristiaan Borret maakte op 10 mei bekend dat meer dan 300.000 m² kantoorruimte in de Europese wijk in Brussel zal worden herontwikkeld. 30 procent van die kantoren zal worden omgevormd tot woningen en diensten. "Een logische keuze om leegstand te vermijden en om monofunctionele stadsdelen nieuw leven in te blazen", zegt professor Waldo Galle van de onderzoeksgroep VUB Architectural Engineering. Maar niet elk kantoorgebouw is geschikt voor een reconversie. VUB-doctoraatsstudente Paulien Beeckman vond in haar masterthesis namelijk een tiental kwaliteiten die het omvormen van kantoorgebouwen tot woningen vereenvoudigen.

Verschillende levensduurlagen

Voor die masterthesis nam Beeckman zestig Belgische reconversieprojecten onder de loep. "Daarbij keek ik naar de verschillende 'levensduurlagen'. Die lagen zijn de grote onderdelen van het gebouw en hebben elk een andere levensduur", zegt Beeckman. "Op basis van interviews en projectbeschrijvingen maakte ik voor elk van de cases en elke levensduurlaag een overzicht van wat behouden en wat aangepast moest worden. Aan de hand daarvan kon ik kwaliteiten identificeren waaraan elke levensduurlaag het beste voldoet om het hele gebouw geschikt te maken voor een reconversie tot woningen."

evidente eigenschappen

"Soms gaat het dan over evidente eigenschappen, zoals de afmetingen en draagkacht van de structuur, of het aantal en de afstand tussen trappen en liften. Zo zijn kantoorgebouwen dikwijls wel open aan de buitenkant maar zitten binnenin donkere zones. Daarbij rijzen enkele vragen zoals 'Hoe kan je die leefbaar maken?' of 'Kunnen muren weggenomen worden of zijn ze dragende structuren waaraan niet geraakt kan worden zonder de betaalbaarheid in het gedrang te brengen?'.

Beeckman heeft nu een FWO-aanvraag lopen om haar wetenschappelijk werk verder te zetten. Ze wil daarbij onderzoeken welke kwaliteiten de duurzaamheid én de betaalbaarheid van een reconversieproject kunnen vergroten. "Voor een geslaagde reconversie hoeft een gebouw trouwens niet aan alle criteria te voldoen", verduidelijkt Beeckman. "Voor heel wat situaties bestaan creatieve oplossingen, zoals het maken van patio's voor voldoende licht of het bijbouwen van terrassen voor een eigen buitenruimte."

behouden wat er al is

In elke geval is behoud en hergebruik geen dogma, zeggen zowel de bouwmeester als de VUB-onderzoekers. Kantoorgebouwen die in Brussel gemiddeld 30 tot 40 jaar oud zijn een tweede, circulair leven geven, is wel een intelligente reflex, vinden ze allemaal. "Zeker om duurzaamheidsredenen", weet professor Waldo Galle. "Om de aan- en afvoer van slooppuin en bouwmaterialen in de stad te beperken, is het beter te behouden wat er al is. En ook onze milieu- en klimaatvoetafdruk vaart er wel bij want elk bouwelement dat een tweede leven krijgt, is er een waarvoor geen grondstoffen ontgonnen moeten worden."

"Behoud en hergebruik van bakstenen, houten balken of ramen en deuren, zijn nu nog anekdotisch," stelt zijn collega Margaux Lespagnard. "Toch moeten we vandaag materialen recupereren en opnieuw inzetten, om te leren hoe dat kan." "Een slimme, genereuze draagstructuur in combinatie met een gerichte, demonteerbare invulling komt in onze milieu- en kostenanalyses steeds als beste oplossing naar voren in het geval van woonprojecten", vult prof. Niels De Temmerman aan.